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Derogación del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de noviembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El Congreso de Diputados ha decidido derogar el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de noviembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, tras una votación de 103 votos a favor frente a 243 en contra y una abstención.

Recordemos que el pasado 18 de diciembre de 2018 el Boletín Oficial del Estado (BOE) publicaba el Real Decreto-Ley 21/2018 que, con anterioridad, el Congreso de Ministros había aprobado en aras de mejorar el acceso a la vivienda y favorecer la regulación de los contratos de alquiler.

Al tratarse de una norma jurídica con rango de ley de conformidad con lo previsto en el artículo 86 de la Constitución Española, tal y como avanzábamos en la anterior circular, el Real Decreto-Ley 21/2018 precisaba ser inmediatamente sometidos a debate y votación de la totalidad al Congreso de los Diputados, en el plazo máximo de treinta días, debiéndose pronunciar expresamente sobre su convalidación o derogación.

Por cuestiones de aparente índole política y económica, el seno del Congreso de Diputados no ha considerado pertinente la aprobacion del Real Decreto-Ley 21/2018, el cual incorporaba importantes medidas y/o mejoras de distinta naturaleza, entre otras, mejoras en la regulación de los contratos de alquiler y medidas fiscales en favor del alquiler de vivienda (IBI, ITP y AJD, etc.).

Ahora bien, el hecho de que el Congreso de Diputados haya votado en contra de la convalidación no implica una derogación automática del Real Decreto-Ley 21/2018. Según lo previsto en el artículo 151.6 del Reglamento del Congreso, el acuerdo de convalidación o derogación de un Real Decreto-ley ha de ser publicado en el Boletín Oficial del Estado. Por lo que, desde nuestro punto de vista, sometida a otra de mejor consideración, el Real Decreto-Ley 21/2018 estará vigente hasta que el acuerdo de derogación se publique efectivamente en el BOE (al respecto, reseñar que en el BOE de 23 de enero de 2019 no consta tal acuerdo).

Como consecuencia de lo anterior, podemos plantearnos las siguientes cuestiones:

  • ¿Qué ocurre con los contratos formalizados durante el periodo de vigencia del Real Decreto-Ley 21/2018?Teniendo en consideración lo previsto en la disposición final tercera del Real Decreto-Ley 21/2018 (“el presente real decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado”) y en el artículo 151.6 del Reglamento del Congreso (“el acuerdo de convalidación o derogación de un Real Decreto-ley se publicará en el Boletín Oficial del Estado”), los contratos formalizados entre el 19 de diciembre de 2018 y la fecha de publicación del acuerdo de derogación del Real Decreto-Ley 21/2018 disfrutarán de un régimen especial mucho más garantista.Los contratos se regirán por el Real Decreto-Ley 21/2018 y, en consecuencia, tendrán una duración mínima de cinco años (o siete años si el arrendador es persona jurídica). Asimismo, éstos se podrán prorrogar por tres años más en el caso de que los arrendadores/propietarios o arrendatarios/inquilinos no manifiesten su voluntad de no renovarlo.Ciertamente, puede ocurrir que los arrendadores/propietarios propongan a los arrendatarios/inquilinos modificar el contrato de arrendamiento al objeto de adaptarse a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013. Los arrendatarios/inquilinos deben saber que no están obligados a actualizar el contrato de arrendamiento.
  • ¿Qué ocurre con los contratos que se formalicen tras la derogación del Real Decreto-Ley 21/2018?

Los nuevos contratos de arrendamiento se regirán de nuevo por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013. De modo que, la duración de los contratos volverá a ser de tres años, con una prórroga tácita de un año, frente a los cinco años y tres años de prórroga obligatoria que, respectivamente, recoge el Real Decreto-Ley 21/2018.

Las cuantías de los avalen también se verán afectadas. La limitación de la fianza de dos mensualidades desaparece, por lo que, los arrendadores/propietarios podrán exigir las garantías que estimen oportunas.

Los gastos de la gestión inmobiliaria y formalización del contrato, que pasaban a correr a cargo del arrendador/propietario si eran una empresa, serán pagados de nuevo por el arrendatario/inquilino.

  • Desde una perspectiva tributaria, conviene recordar que, establecida la derogación del Real Decreto, también se entiende derogada la exención prevista para “Los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos” en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, introducida por el artículo quinto del Real Decreto-Ley en el Texto Refundido de la Ley del Tributo.

Enero 2019

Departamento Jurídico